Особенности продажи квартиры по переуступке прав — договор цессии

Квартиры в строящихся домах часто приобретаются не для личного проживания, а в качестве инвестирования для последующей сдачи в аренду или перепродажи на растущем рынке недвижимости. Часто квартиры имеют крайне выгодную цену на начальном этапе строительства и старте продаж, а при приближении завершения строительства здания их цена, как правило возрастает и стремится к среднерыночной. Бывает так, что подобные «инвестиционные квартиры» успевают быть проданы несколько раз до того, как дом пройдет госкомиссию и будет сдан в эксплуатацию. Продажа таких квартир происходит по договору переуступки прав (договор цессии).

В этой публикации мы расскажем, как продать еще не построенное жилье, как происходит продажа квартиры по переуступке прав и в чем особенности договора цессии для сделок приобретения строящегося жилья.

• Что такое переуступка прав
• Оформление договора переуступки прав на квартиру в новостройке
• Договор долевого участия по ФЗ № 214
• Что такое предварительный договор
• Оформление переуступки в ЖСК
• Налоги при покупке жилья по договору переуступки прав

Что такое переуступка прав на квартиру

Строящаяся квартира не может быть куплена или продана в обычном порядке. По сути объекта недвижимого имущества еще не существует. Есть только договор с застройщиком на строительство квартиры, согласно которому покупатель обязуется выплатить установленную сумму за будущую квартиру, а застройщик обязуется передать покупателю права на данное жилье после сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, продажа квартиры с переуступкой прав является сделкой, по которой покупатель, или дольщик, уступает свое право на владение квартирой после того, как она будет построена и оплачена, другому человеку. Новый владелец прав на квартиру покупает прежде всего права и обязанности прежнего владельца по договору с застройщиком. Это право требования передачи квартиры в собственность, а также обязанность по своевременной выплате суммы долга по договору, в случае, когда долг по квартире еще не выплачен.

Юридическое название такой сделки — договор цессии, покупатель таких прав называется цессионарием, а продавец – цедентом. Довольно часто договор покупки квартиры на этапе строительства между покупателем и застройщиком является ипотечным, в таком случае невыплаченная часть суммы по ипотеке переводится на цессионария.

Оформление договора переуступки прав на квартиру в новостройке

Учет волеизъявления застройщика в договоре цессии

Очевидно, что договор будет иметь разный характер в случае, когда переуступается право на квартиру, уже полностью оплаченную со стороны цедента, и в случае, когда долг за квартиру еще не погашен. При полностью погашенном долге по договору цессии покупатель приобретает только права по договору с застройщиком. В таком случае Гражданский кодекс описывает это как переуступку требования. Такая ситуация не выдвигает никаких дополнительных требований к застройщику, его права никак не затрагиваются и согласно Гражданского кодекса отдельного согласия застройщика на такую переуступку не требуется. Вполне достаточно уведомления застройщика в письменном виде. Если только момент переуступки прав на квартиру не прописан в основном договоре с Застройщиком, вы можете ограничиться уведомлением, в противном случае надо изучить требования, зафиксированные в договоре.

Чаще всего к моменту уступки прав на строящуюся квартиру окончательный расчет между застройщиком и цедентом еще не произведен. Тогда по договору цессии происходит передача и прав, и обязанностей по основному договору с застройщиком: переводится на нового покупателя и обязанность выплатить остаток долга застройщику. В этом случае согласие застройщика на переуступку получить нужно обязательно. При этом застройщик, выдвигая вперед свои риски, может потребовать за свое согласие выплаты от 1 до 5% от первоначальной цены договора.

Поскольку согласие застройщика имеет решающее значение, оно обязательно должно быть зафиксировано в письменной форме. Удобнее всего сделать подпись застройщика в самом договоре цессии. В таком случае застройщик не сможет отрицать, что он видел договор переуступки. Во многих строительных компаниях разработаны свои формы договоров для смены собственников квартир во время строительства.

Как оформить договор переуступки прав на квартиру в строящемся доме

Все документы, имеющие отношение к первому договору, должны быть переданы продавцом покупателю. К таким документам относится сам договор с застройщиком, подтверждающие оплату документы, доп. соглашения и прочие документы. При передаче документов должен быть оформлен акт передачи бумаг с описью и подписями обеих сторон договора.

Договор по переуступка прав заключается обязательно в письменной форме. В ряде случаев для оформления переуступки требуется государственная регистрация. Также в договоре переуступки в обязательном порядке указывается номер и дата договора, права и обязанности по которому передаются покупателю.

Поскольку при цессии передаются права на недвижимость, цессионарий в результате заключения договора получает точно тот объем прав, который имелся у продавца. Соответственно, от вида первоначального договора с застройщиком и от того, какой объем прав был прописан в первоначальном договоре, и зависят передаваемые права, которые могут отличаться от договора к договору.

Договор долевого участия по ФЗ № 214

Согласно Федеральному закону №214 у дольщика есть неотъемлемое право требовать от застройщика соблюдать оговоренные сроки и обеспечить передачу готовой квартиру в точный срок. Договор долевого участия обязательно регистрируется в Росреестре, поэтому с момента регистрации дольщик получает полные права по договору. И отсюда видно, что при передаче прав новый дольщик получит полный объем прав по договору только после регистрации договора долевого участия.

Понятно, что договор долевого участия имеет смысл переуступать только до момента, когда квартира будет передана хозяину. Если дольщик реализовал свое право по договору долевого участия и вступил во владение квартирой, передать его права уже невозможно, поскольку они уже реализовались. В этом случае для распоряжения квартирой остается только зарегистрировать свидетельство о праве собственности и продавать квартиру по обычному договору купли-продажи.

То есть момент передачи может наступить с начала регистрации договора долевого участия и до момента передачи квартиру от застройщика дольщику. При этом немаловажной деталью является указанный в Федеральном Законе № 214 от 30 декабря 2004 года запрет передачи прав по договору, который оплачен цедентом не полностью, если при этом долг не переводится на цессионария.

Переуступка прав по договору, поскольку она вытекает из основного договора, является дополнительным, или акцессорным, обязательством. Права по сделке, подлежащей обязательной государственной регистрации, также регистрируются государственными органами, Росреестром. Это обстоятельство прописано в статье 389 ГК РФ. Соответственно, гражданское право обязывает считать сделку по переуступке прав заключенной только с момента ее государственной регистрации.

Что такое предварительный договор при покупке жилья в строящемся доме

Предварительный договор заключается как договор о намерениях. В таком договоре у покупателя есть только одно право – требовать заключения основного договора. Денежные расчеты по предварительному договору не подразумеваются. Однако некоторые застройщики стремятся обойти это правило, выдавая документ на денежное требование, так называемый вексель вместо прямого перечисления средств со стороны покупателя. При такой схеме покупатель рискует попасть в ситуацию, при которой он будет вынужден заплатить за квартиру дважды.

Объясним этот момент: полученный покупателем от застройщика вексель служит подтверждением возникновения между застройщиком и покупателем денежного обязательства. Это обязательство не связано с предварительным договором. Ввиду этого возникает необходимость при переуступке прав с использованием векселя передать этот вексель новому покупателю после оформления предварительного договора по переуступке, используя механизм индоссамента.

Однако с точки зрения безопасности покупателя схема с векселем и индоссаментом достаточно сомнительна, чтобы ей смело пользоваться. Чем рискует покупатель строящегося жилья в подобной ситуации? Может произойти следующее: застройщик в процессе строительства или даже после достройки и сдачи в эксплуатацию дома может стать банкротом. При этом на руках у покупателя остается только предварительный договор, в котором прописано его право на заключение основного договора, но ввиду банкротства застройщика заключать договор уже не с кем. А вексель, в который покупатель вложил деньги, оплачивать также некому. В результате дом будет продан для удовлетворения дольщиков.

Если же такая ситуация с банкротством застройщика происходит при схеме работы по договору долевого участия, то, если застройщик успел зарегистрировать право на дом за собой, то дольщики становятся залоговыми кредиторами. Дом, построенный на деньги дольщиков, по закону находится у дольщиков в залоге, поэтому требования дольщиков будут удовлетворены путем продажи квартир данного дома.

Оформление переуступки прав на квартиру в ЖСК

Сложнее всего оформить переуступку прав на строящуюся квартиру в ЖСК. Однако такие случаи все-таки происходят. Сложность данной ситуации в том, что переуступка прав по ЖСК законом не запрещена, однако в законе также не предусматривается вступление в ЖСК через уступку пая.

Долги по паю не передаются по договору. Передача происходит таким путем: выходящий из ЖСК пайщик получает свой пай назад, а новый член вносит пай заново. Вступительные взносы, а также иные взносы вообще не возвращаются.

Как видим, вопрос о переуступке пая в ЖСК решается с руководством кооператива на общем собрании его членов. Это совершенно особый вид строительства, поэтому договор в данном случае не влечет за собой никаких последствий. Все вопросы по участию в ЖСК решает сам кооператив.

Налоги при покупке жилья по договору переуступки прав

При переуступке права покупатель должен уплатить подоходный налог в размере 13% для налогоплательщиков России. Для иностранцев налоговых нерезидентов ставка данного налога составляет 30%. Есть способы законного уменьшения суммы налога:

1. Налоговый возврат. При уступке права по ДДУ в строительстве покупатель может вернуть 13% от максимальной суммы в один миллион рублей.
2. Снизить налог можно также уменьшив сумму дохода от переуступки прав. Если переуступка продается по той же цене, по которой было уплачено за договор с застройщиком, доход равняется нулю и налог не платится.

Для получения налогового вычета в ФНС предоставляется налоговая декларация по форме 3-НДФЛ. Ее требуется подать до 31 апреля следующего года после того, в котором была совершена сделка. Копии подтверждающих право на уменьшение налога документов прилагаются к декларации. НДФЛ уплачивается до 15 июля следующего года.